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Il Presidente Mario Montalcini racconta Homes4All

23 novembre 2020

Ospitiamo sul nostro blog il Presidente di Homes4All, startup innovativa e società Benefit per l'housing sociale che offre un'opportunità di investimento nell'immobiliare sostenibile. 

La campagna di crowdfunding di Homes4All è iniziata il 29 ottobre e sta proseguendo puntando verso il massimo di 300mila Euro. 

Abbiamo intervistato Mario Montalcini per farci raccontare la genesi del progetto che ha dato vita alla startup, quali evoluzioni e scalabilità prevedano, com'è composto il team e i vantaggi per gli investitori che vorranno partecipare alla campagna.

AGGIORNAMENTO:
LA PRIMA CAMPAGNA EQUITY CROWDFUNDING DI HOMES4ALL SI E' CONCLUSA CON SUCCESSO. IL TEAM HA DECISO DI AVVIARE UNA SECONDA CAMPAGNA

“Case per tutti”

L’impatto positivo generato da Homes4All

Attività e obiettivi di business

Team e partner di Homes4All

Il progetto Homes4All e il Fondo per l’Innovazione Sociale

La campagna di equity crowdfunding

“Case per tutti”: tra diritto alla casa e social housing

Ci racconti il processo, la storia, che sta dietro la nascita della startup?

Homes4All ha preso il via partendo dall’osservazione di una situazione abitativa critica. La fetta di popolazione che versa in situazioni di vulnerabilità economica e sociale si sta ampliando in maniera allarmante: ciò conduce a vulnerabilità anche da punto di vista abitativo. Nel Comune di Torino, in particolare, è stata osservata una media superiore di sfratti rispetto al resto d’Italia: 1 famiglia ogni 241, quasi il doppio rispetto alla media nazionale (1 famiglia ogni 419). Nel 2019 complessivamente sono state 2.495 le monitorie emesse relativamente ai procedimenti di sfratto per morosità e per finita locazione per immobili ad uso abitativo; rispetto all’anno precedente si registra un aumento a doppia cifra del 10% rispetto al 2018. Gli sfratti per morosità rappresentano il 91% del totale dei procedimenti. Inoltre, Nel 2020 a causa dell’emergenza sanitaria legata al Coronavirus sono aumentate di 12 punti percentuali le famiglie italiane che dichiarano di non riuscire ad arrivare alla fine del mese. Prima della pandemia erano pari al 46%, adesso si attestano al 58%: ciò significa che circa 6 famiglie su 10 ritengono di essere in maggiore difficoltà a seguito dell’emergenza Covid-19. Tale situazione si riflette evidentemente sulla già problematica situazione di emergenza abitativa delle famiglie italiane.

Homes4All, letteralmente “case per tutti”: il nome è evocativo.

Il tema della casa come bene d’uso inteso come insieme di abitazioni in affitto a canoni sostenibili è sempre più centrale e visto come un servizio che deve essere garantito a tutta la collettività. La concentrazione di abitanti nelle città è un dato di fatto ed è il luogo in cui si esprime il bisogno più ampio. 

La sostenibilità nei suoi aspetti legati all'abitare necessita di fattori sia economici sia culturali: l'accessibilità economica deve essere supportata da strumenti di calmierazione delle locazioni ma anche e soprattutto dalla disponibilità di proprietari a mettere in gioco il proprio patrimonio. La diffusione di questa disponibilità richiede che la casa non abbia una dimensione chiusa e introversa ma come parte di una comunità e di nodi che si relazionano fra loro attraverso il supporto di competenze e servizi come quelli che Homes4All può fornire.

L’impatto positivo generato da Homes4All

Come agite in questo contesto per generare impatto sociale positivo?

Homes4All si propone di incidere in maniera efficace sulla problematica dell’emergenza abitativa principalmente in 3 modi: rafforzando le competenze degli inquilini coinvolti nel percorso di esdebitamento; costruendo un asset innovativo nel rapporto fra investitori pubblici e privati; riducendo l’impatto sui servizi di accoglienza della Città di Torino e allo stesso modo sulle altre città dove si replicherà il modello. 

Tutte le campagne di crowdfunding pubblicate su LITA riguardano progetti imprenditoriali che contribuiscono ad almeno un Obiettivo per lo Sviluppo Sostenibile. A quali SDG contribuisce Homes4All?

Contribuendo all’undicesimo SDG, “Città e Comunità Sostenibili”, Homes4All ha senza dubbio un impatto positivo su almeno cinque SDG: avere un’abitazione dignitosa e accessibile (SDG 11) è un fattore determinante per la salute e il benessere di individui e famiglie (SDG 3), ha un impatto positivo sull’istruzione dei bambini (SDG 4), può aiutare le persone ad ottenere e mantenere l’occupazione (SDG 8) e può fornire una via d'uscita dalla povertà (SDG 1). Inoltre, Homes4All prevede una serie di servizi di accompagnamento per gli inquilini, durante i percorsi di esdebitamento, in ottica di inclusione e resilienza. E per quanto riguarda la sostenibilità ambientale, la carbon footprint delle abitazioni può essere ridotta attraverso la giusta efficienza energetica e le modalità di costruzione (SDG 7 e 13).

Attività e obiettivi di business

Parliamo della vostra attività principale, l’acquisizione degli immobili, quali aree avete scelto e in quali state acquisendo?

Al momento agiamo su Torino nord e nord-ovest ma lo sguardo e la ricerca immobiliare verte in realtà su tutta la città. Nel caso di esigenze specifiche proviamo a connetterci e a prendere in considerazioni le esigenze lavorative delle persone interessate.

Quali sono i parametri coi quali rimettete “a nuovo” gli interni degli appartamenti che acquisite e da affittare a prezzo calmierato?

Gli appartamenti vengono ammodernati nelle parti impiantistiche, tecniche ed estetiche con materiali semplici ma con attenzione al comfort; quindi messa a norma e cura degli aspetti manutentivi. Riteniamo importante anche curare le relazioni per ciò che riguarda gli aspetti condominiali nelle parti comuni poiché la rigenerazione urbana non può prescindere dall'aggregato di unità più complesse.

I vostri obiettivi di business a breve e lungo termine?

Il nostro obiettivo nel breve termine consiste nel realizzare una fitta rete di investitori immobiliari a impatto sociale, acquisendo un primo nucleo di immobili da una parte e ricevendone in gestione ulteriori dai soci, mettendo così a regime il nostro modello di business partendo dalla città di Torino. Nel medio e lungo termine, invece, il nostro obiettivo è quello di espanderci e replicare Homes4All in altre realtà cittadine, in quanto crediamo possa essere una soluzione vincente in molti altri contesti del nostro Paese e una prima conferma l’abbiamo riscontrata dalle dimostrazioni di interesse ricevute da alcuni comuni del centro-nord durante questo primo anno di attività.

In quanto tempo pensate di poter scalare il business in altre città?

La scalabilità di Homes4All è prevista per il 3° anno di attività e di conseguenza a partire dal 2022. Ad oggi abbiamo già iniziato a tessere le prime relazioni e avere le prime richieste da parte di altri comuni e un’altra regione, con l’ulteriore precisazione che Homes4All da novembre 2020 inizierà un percorso di accelerazione presso uno dei principali incubatori di startup di Milano con l’obiettivo, tra gli altri, di replicare Homes4All sul contesto lombardo.

Team e partner di Homes4All

La nostra forza è di avere un team qualificato per ogni area di processo. 

L’aspetto finanziario e gestionale è seguito in prima persona da me, insieme a Federico Disegni, Direttore Generale di Homes4All con una solida esperienza nello sviluppo e crescita di nuove realtà imprenditoriali, nonché nella redazione di business plan e piani di sviluppo di startup. 

Marco Tabbia, Amministratore delegato e fondatore di numerose realtà del terzo settore si occupa anche dell’acquisizione degli immobili. 

La parte di riqualificazione ed analisi tecnica degli immobili è interamente seguita da Isabelle Toussaint, architetto con indirizzo restauro che vanta una grande esperienza nel settore. 

Matteo Robiglio, consulente scientifico di Homes4All, architetto e docente al Politecnico di Torino, dove coordina il Centro Interdipartimentale di Ricerca Future Urban Legacy Lab. Le sue ricerche e progetti sono focalizzate sul tema del riuso di edifici e rigenerazione di parti di città, anche attraverso la sperimentazione di modelli innovativi di accesso alla proprietà e organizzazione degli spazi, con l’obiettivo di promuovere iniziative ad alto impatto sociale. 

La valutazione degli immobili è gestita da Paola Sacco. Laureata in architettura, lavora da molti anni sulle connessioni tecniche e sociali nel campo della rigenerazione urbana e sui programmi integrati di riqualificazione territoriale, durante i quali sviluppa elevate competenze nella lettura del tessuto sociale di contesto urbano affrontando tematiche inerenti target caratterizzati da elevato grado di fragilità. 

La comunicazione e il fundraising sono gestiti da Cristina Martinetti che ha maturato esperienza in comunicazione e marketing strategico e negli anni si è specializzata in progetti di comunicazione e fundraising per la cultura per diverse Fondazioni ed enti culturali e per il sociale. 

Elisa Montervino, designer e architetto, collabora con Homers Srl, in cui svolge il ruolo di designer e accompagna i gruppi di co-housers lungo tutto il percorso di progettazione partecipata. 

La parte di accompagnamento sociale è gestita da Nicoletta Piacenza, membro attivo dell’Associazione Acmos che vanta una significativa esperienza nel campo dell'housing sociale e persegue lo scopo di promuovere e sostenere l’inclusione democratica, attraverso progetti di educazione ai valori della cittadinanza attiva. 

Completa il team Mauro Beano, ricercatore territoriale e membro del CdA dell’Associazione Acmos.

Chi sono gli attori coinvolti, gli stakeholder di Homes4All?

Il “Progetto Homes4All - A Torino il diritto all'abitazione si innova” è stato finanziato nell'ambito del Fondo di Innovazione Sociale e vede come Partner di progetto la Città di Torino, la Camera di commercio di Torino, e l’associazione ACMOS per l’inclusione sociale. È realizzato nell’ambito di Torino Social Impact e con il sostegno della Fondazione Compagnia di San Paolo che a partire dalla terza fase del progetto ci sosterrà, se tutti i criteri saranno rispettati, nel percorso. 

La startup innovativa Homes4All Società Benefit creata per lo scopo vede quali Soci Fondatori due dei partner di progetto: la società di consulenza per l’accompagnamento di startup e attività imprenditoriali e per lo sviluppo di soluzioni per progetti innovativi Brainscapital, assieme ad Homers, società di architetti e ingegneri, impegnata nella sperimentazione di nuovi modelli di abitare.

Il progetto Homes4All e il Fondo per l’Innovazione Sociale

Le vostre prime sperimentazioni sono partite nell’ambito del progetto, ci spiegate come avete condotto la prima fase esplorativa? È stato facile realizzare quella che sarebbe stata la prima sperimentazione del progetto?

La startup Homes4All è stata fondata successivamente all’omonimo progetto nato per rispondere a un bando emanato dal Fondo Innovazione Sociale della Presidenza del Consiglio dei Ministri. Il “Progetto Homes4All - A Torino il diritto all'abitazione si innova” ha ottenuto dalla Presidenza del Consiglio dei Ministri, a valere sul Fondo per l’Innovazione Sociale, un finanziamento di 150mila euro per la realizzazione di uno studio di fattibilità. Qualora al termine di questa prima fase, il progetto fosse ritenuto meritevole, sarà possibile accedere alle successive tranches 2 e 3 fino ad arrivare ad un finanziamento complessivo di circa un milione e mezzo di euro. 

Il “Progetto Homes4All - A Torino il diritto all'abitazione si innova” ha tra i propri partner sia enti pubblici che soggetti privati, tra cui la Città di Torino. Il primo anno di intervento, ossia il 2020, ha avuto quale obiettivo proprio lo studio di fattibilità di Homes4All il cui culmine, previsto entro dicembre 2020, vede la realizzazione di una convenzione tra Homes4All e la Città di Torino stessa e un relativo meccanismo di collaborazione pubblico-privato per gestire la sperimentazione una volta che sarà a regime la Società. Nel mentre, abbiamo iniziato a gestire dei primi “casi pilota” sul progetto, che sono tutt’ora in corso, e che ci hanno permesso di toccare con mano le diverse difficoltà e problematiche che si possono riscontrare.

La campagna di equity crowdfunding

La campagna di fundraising rappresenta un momento molto importante per Homes4All perché ci consentirà di raccogliere il capitale necessario all’acquisizione degli immobili e di constatare che gli investitori sono sensibili a supportare un progetto ad alto impatto sociale per contrastare sempre di più l’emergenza abitativa. Se raggiungeremo l’obiettivo di raccolta prefissato, sarà un successo che ci consentirà di scalare il nostro modello di business a livello nazionale.

Perché avete scelto LITA?

LITA è per noi un partner di eccellenza specializzato in equity crowdfunding specifico per i progetti ad alto impatto sociale ed ambientale. Inoltre, con questa campagna di crowdfunding immobiliare di tipo equity permettiamo insieme di partecipare, anche con investimenti minimi, in un settore d'investimento che è sempre stato poco accessibile.

Proprio sul crowdfunding immobiliare, avete fatto delle scelte peculiari, per contrastare l’illiquidità tipica dell’equity crowdfunding. Ci spieghi quali sono i principali benefici aggiuntivi che avete previsto?

Abbiamo previsto un'exit per gli investitori crowd con investimenti inferiori ai 10mila Euro, con un diritto di recesso allo scadere dello status di startup innovativa.

Perché investire in Homes4aAll?

Investire in Homes4All significa in primis perseguire un obiettivo di rigenerazione urbana e sociale orientata a ridurre l’emergenza abitativa. La necessità di un intervento impellente sul tema abitativo e sociale, inoltre, risulta essere fondamentale anche al fine di rafforzare le risorse materiali e immateriali che determinano la qualità dello spazio urbano, il suo valore sociale ed immobiliare, anche attraverso l’innesco di dinamiche che promuovano la vivacità del tessuto commerciale al piede degli edifici, rendendola sostenibile, ed evitando il rischio di insuccesso imprenditoriale delle “botteghe” su strada (es. valorizzazione rinnovata del sistema casa-bottega, al fine di incrementare ulteriormente l’offerta abitativa e sostenere l’imprenditoria giovanile). Investire in Homes4All significa contribuire al raggiungimento di contribuire al raggiungimento di cinque dei 17 SDG delle Nazioni Unite.

Un ulteriore motivazione per investire in Homes4All è il rendimento economico. Investire in Homes4All e divenirne socio tramite l’equity crowdfunding consente di ottenere i benefici degli incentivi fiscali (50%) riservati agli investimenti di innovazione.

Inoltre, significa fare parte di una Rete di investitori immobiliari ad impatto sociale con importi sottoscrivibili a partire da 500 euro. La qualifica di Socio garantisce un diritto a ricevere dividendi, valorizzazione della quota societaria anche con diritti di co-vendita e dare in gestione il proprio immobile, oltre che ad un particolare diritto di recesso. Con un investimento compreso tra 10k€ e 50K€ al socio è riconosciuta in aggiunta una prelazione nella sottoscrizione di finanziamenti fruttiferi di interessi e la presentazione di investimenti e di opportunità immobiliari. Con un investimento oltre i 50K€ al Socio viene riconosciuto oltre ai precedenti vantaggi, il diritto di voto, la possibilità di scelta di 1 membro del CdA e la liquidazione preferenziale sul proprio investimento.

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